La raccolta punti arriva in Assemblea

Notizie - Ultime

Più si spende negli esercizi convenzionati, più si riducono le spese condominiali. Si può sintetizzare così l'idea che Sinteg, società di servizi immobiliari integrati sta lanciando su tutto il territorio nazionale. Attraverso una card multifunzione i condomini che si rivolgono a negozi o società partner accumulano punti che andranno a scalare gli importi sul loro conto condomiiniale. Bisogna superare lo scetticismo - dice Francesco Di Castri, Presidente fondatore di Sinteg - e guardare al fatto che già alcune grosse società a livello nazionale hanno aderito al progetto, ad esempio Eni per gas ed elettricità e Zurich Assicurazioni. Ma quanto si risparmierebbe? "Una famiglia che spende 1.300 euro potrà accumulare 80 - 90 euro sul suo conto".

Al servizio potranno accedere tutti i condomini riconducibili a network Sinteg che raggruppa circa 220.000 unità immobiliari.

"Questa massa critica - spiega Di Castri - ha permesso di ottenere sconti medi del 15% dai fornitori, i piccoli condomini da soli, o i piccoli studi non possono avere la forza, l'unica via che coniughi efficienza e qualità è l'abbandono dell'approssimazione che caratterizza molti gestori  e l'aggregazione in società professionali strutturate". L'ingresso nel network è condizionato alla sottoscrizione di una serie di condizioni operative: dall'utilizzo di sistemi gestionali adatti all'adesione a un fondo di garanzia".

Fonte: il Sole 24 ore

La sicurezza vincola l'appaltatore

Riforma del lavoro - Giuridica

 

da un contributo di Giuseppe Cuzziello.

Con una recente sentenza, la Cassazione Penale, ha ampliato i confini  della responsabilità aziendale in materia di sicurezza sul lavoro.  La sentenza n.5420 del febbraio 2012, prende spunto da una ennesima morte sul posto di lavoro. In particolare viene messa in risalto la responsabilità del legale rappresentante di una s.p.a. per il decesso di un lavoratore che era intervenuto, insieme ad altri operatori, presso il reparto "stampaggio", per liberare una tramoggia, dai residui di lavorazione e quindi rimettere in funzione l'impianto di lavorazione trancia sviluppi, sotto la direzione di un socio che decideva di far tagliere parzialmente le pareti della tramoggia per consentire l'allargamento delle pareti ed il deflusso dei lamierati sul nastro trasportatore. Purtroppo, l'operatore veniva travolto dal carrello di protezione del carrello di protezione del nastro trasportatore che a causa della caduta degli sfridi sul predetto nastro, determinata dal cedimento delle pareti della tramoggia, si sganciava schiacciandolo contro la parete.

In primo grado il Tribunale di Melfi dichiarava il non luogo a procedere nei confronti dell'imputato.

Contro questa decisione del Gup del Tribunale di Melfi, le parti civili presentavano ricorso in cassazione che veniva accolto, annullando la sentenza impugnata con conseguente rinvio al Tribunale d'origine.

La Corte ha evidenziato che seppure in presenza di contratti rischiosi, deve farsi riferimento ad ogni e qualunque attività preventiva che va posta in essere da impresa appaltante ed impresa appaltatrice che ha lo scopo essenziale appunto, di prevenire eventuali rischi derivanti da "contratti rischiosi". In altre parole, nel momento in cui il personale di una ditta appaltatrice, operi autonomamente nell'ambito del luogo di lavoro della ditta appaltante, deve essere messo nelle condizioni di conoscere, a cura della ditta appaltante, preventivamente, i rischi cui può andare incontro in quel luogo di lavoro.

In tema di interferenze tra ditta appaltante e appaltatrice è che quando i lavori si svolgono nello stesso cantiere, predisposto dall'appaltante e quindi inserendosi l'attività dell'appaltatore per l'esecuzione di un'opera parziale o specialistica, non viene meno l'ngerenza dell'appaltante e la diretta riconducibilità ad esso dell'organizzazione del comune cantiere, e quindi sussiste la responsabilità di entrambi tali soggetti in relazione agli obblighi antinfortunistici, alla loro osservanza ed alla dovuta sorveglianza. Una totale esclusione di responsabilità dell'appaltante sussisterebbe solo nel caso in cui l'appaltatrice opererebbe in condizioni di piena ed assoluta autonomia organizzativa e dirigenziale rispetto all'appaltante.

Altro fattore importante, l'eventuale omesso controllo da parte dell'appaltante, sulla eventuale adozione di misure antinfortunistiche da parte dell'appaltatore, riguardanti il luogo di lavoro dell'azienda, in cui operavano contemporaneamente anche suoi dipendenti.

Pensilina e tettoia: quando è necessario il permesso di costruire

Condominio - Articoli Condominiali

La Corte di Cassazione con una sentenza n. 3326 del 7 settembre scorso ha stabilito che è necessario il permesso a costruire per la realizzazione di pensiline e tettoie che non possono essere classificate come opere provvisorie e accessorie rilevando una identità tra la nozione di pensilina e tettoia, che possono aumentare l’abitabilità dell’immobile.
La Cassazione ha ricordato che il permesso a costruire deve essere richiesto non solo per la creazione di nuovi volumi, ma per tutti gli interventi che, implicando una modifica del territorio, non possono essere considerati minori.
I pergolati non rientrano nella decisione poiché sono formati da una struttura aperta sia nei lati esterni che nella parte superiore e destinati alla produzione di ombra, mentre la tettoia può essere utilizzata anche come riparo ed aumenta l'abitabilità dell'immobile.

L'importanza della manutenzione negli ascensori

Condominio - Articoli Condominiali

Consigli per proprietari e amministratori

Da un contributo di Beppe Cuzziello e

dell'Associazione Nazionale Imprese di Costruzione e Manutenzione Ascensori

Fonte ANACAM

1. Affidare la manutenzione dell'elevatore a ditte specializzate e in regola con tutte le prescrizioni di legge. In particolare:
- accertatevi che la stessa sia iscritta nel registro imprese della Camera di Commercio, Industria e Artigianato e disponga dell’abilitazione ad operare sugli ascensori secondo il decreto del Ministro dello Sviluppo economico n. 37/2008, art. 1 c. 2 lettera f);
- accertatevi che la stessa sia assicurata con adeguati massimali per la responsabilità civile verso terzi nella qualità di assuntrice della manutenzione del vostro impianto;
- accertatevi anche che il manutentore sia munito di certificato di abilitazione alla manutenzione ascensori e controllare la sua posizione assicurativa personale, INPS e INAIL.

2. Il libretto dell’impianto deve essere custodito a cura del proprietario, possibilmente nel locale del macchinario. Verificare che sul libretto dell’ascensore siano riportate tutte le indicazioni previste dalla legge, ossia in particolare:
- nominativo del proprietario ;
- indicazione del soggetto incaricato di effettuare le ispezioni periodiche curando inoltre che il libretto venga regolarmente aggiornato a ogni cambiamento.

3. Dovendo cambiare dita manutentrice, accertatevi che la nuova ditta disponga nella vostra zona di una sede operativa attrezzata e di personale con conoscenza specifica pratica, oltre che teorica, dell’impianto che intendete affidargli.

4. Abbiate fiducia nella ditta manutentrice che avete scelto per l’impianto e non fate mai intervenire elettricisti, falegnami, verniciatori ed altre ditte per opere interessanti l’ascensore, senza il controllo della stessa ditta manutentrice.

5. Non permettete a nessuno di eseguire operazioni che sono di specifica competenza del servizio di manutenzione ed evitate, nel modo più assoluto, qualsiasi manomissione.

6. Assicuratevi che la ditta manutentrice annoti regolarmente sul libretto di matricola i risultati delle verifiche particolari agli elementi di sicurezza: operazione che a termine di legge deve essere effettuata almeno ogni sei mesi.

7. Non consentite l’accesso ai vani dell’apparato motore e delle pulegge di rinvio a persone estranee al servizio di manutenzione e di sorveglianza.

8. Disponete affinché nel caso di arresto dell’ascensore con persone a bordo della cabina la manovra di emergenza per far uscire le persone sia eseguita da personale istruito a questo scopo. Seguite in ogni caso le indicazioni di comportamento specificatamente fornite dalla ditta manutentrice.

9. Dopo interventi di emergenza non rimettete in funzione l’impianto prima dell’avvenuto controllo della ditta manutentrice , tenendo presente che, salvo casi di mancanza di corrente, l’ascensore si blocca per intervento di dispositivi di sicurezza predisposti dal costruttore dell’impianto per l’incolumità delle persone. Leggete attentamente le istruzioni riportate sul cartello apposito previsto per le “Istruzioni sulla manovra di emergenza”.

10. Leggete attentamente il verbale che l’ingegnere dell’organo di sorveglianza rilascia a seguito delle verifiche di legge e ottemperate alle prescrizioni relative per mezzo della ditta manutentrice e direttamente per quanto concerne quella di vostra competenza.

11. Non date al personale di custodia o di pulizia scale incarichi che non siano di loro stretta competenza, ad eccezione della normale pulizia dell’interno della cabina e, se l’impianto è in vano scala, dell’esterno di detto vano ma non oltre il limite delle difese e delle reti di protezione.

12. Provvedete tempestivamente ,a mezzo della ditta manutentrice , a ripristinare l’efficienza del sistema sonoro di allarme e, quando presenti, del dispositivo di comunicazione bidirezionale e della sua linea telefonica, nonché l’illuminazione della cabina, del locale motore e delle vie di accesso.

13. Fate sospendere immediatamente l’esercizio dell’ascensore in caso di qualsiasi incidente, anche se non seguito da infortunio, che si verificasse nell’impianto, e segnalate con la massima tempestività alla ditta manutentrice l’incidente stesso, come da disposizioni di legge.

14. Richiedete al manutentore di stilare un piano di manutenzione dettagliato per l’ascensore, anche in modo da minimizzare il tempo di fuori servizio dell’impianto senza pregiudicarne la sicurezza.

15. Chiedete al manutentore ed all’organismo di sorveglianza che avete scelto di consigliarvi in merito a possibili miglioramento della sicurezza e della funzionalità dell’ascensore. In linea coi progressi tecnologici, anche allo scopo di aumentare l’accessibilità dell’ascensore alle persone con mobilità ridotta.

 

La normativa di riferimento per tutto quanto riguarda la costruzione, installazione, messa in esercizio, manutenzione e controllo degli ascensori è costituita dal “Regolamento recante norme per l’attuazione della direttiva 95/16/CE sugli ascensori e di semplificazione dei provvedimenti per la concessione del nulla osta per ascensori e montacarichi, nonché della relativa licenza di esercizio” approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 30 aprile 1999, n. 162.

Nel Capo I del regolamento viene recepita la direttiva 95/16/CE relativa agli ascensori, con la quale sono definite le procedure da seguire per la costruzione e la certificazione degli impianti di ascensori e dei loro componenti e per l’apposizione della marcatura CE, garantendo il rispetto dei requisiti essenziali di sicurezza fissati nell’allegato I del decreto.

Nel Capo II, invece, sono fissate le regole nazionali che devono essere seguite per la corretta messa in esercizio degli ascensori in servizio privato, per le verifiche periodiche e straordinarie e per la manutenzione degli impianti.

Il DPR 162/99 è entrato in vigore il 30 giugno 1999, per cui tutti gli ascensori installati a partire da quella data devono essere conformi alle disposizioni di cui al Capo I. Gli ascensori installati prima di tale data, invece, dovranno rispettare, relativamente alle loro caratteristiche tecniche e costruttive, la normativa nazionale vigente all’epoca della loro installazione. Al contrario, le disposizioni relative alla manutenzione e alle verifiche periodiche e straordinarie, di cui al Capo II del regolamento, si applicano indistintamente a tutti gli ascensori in esercizio, indipendentemente dall’epoca della loro installazione.

Occorre peraltro sottolineare che, allorché si effettuino interventi di riparazione sugli impianti, con sostituzione di parti rotte o logorate, oppure interventi di modernizzazione più o meno estesi, l’impresa abilitata ha l’obbligo, ai sensi del DM 37/2008 (ex legge 46/90), di eseguire i lavori a “regola d’arte” e di consegnare al proprietario/committente la relativa dichiarazione di conformità dove dovrà indicare le norme di buona tecnica applicate.

Per quanto riguarda gli interventi sugli ascensori, le norme tecniche di riferimento sono le UNI 10411-1&2 (“Modifiche ad ascensori elettrici preesistenti” e “Modifiche ad ascensori idraulici preesistenti”) e la UNI EN 81-80 (“Regole per il miglioramento della sicurezza degli ascensori per passeggeri e degli ascensori per merci esistenti”).

 

Un ascensore deve essere progettato ed installato conformemente alle disposizioni della direttiva ascensori 95/16/CE e del DPR 162/99, nel rispetto dei Requisiti Essenziali di Sicurezza e Salute fissati a livello comunitario.

Al completamento delle fasi di progettazione e installazione, l’installatore deve rilasciare al proprietario dell’impianto la dichiarazione CE di conformità, i cui contenuti possono variare in funzione della procedura di valutazione della conformità applicata.
Essa contiene in ogni caso:
• nome e indirizzo dell’installatore;
• descrizione dell’ascensore, designazione del tipo o della serie, numero di serie ed ubicazione;
• anno di installazione;
• tutte le disposizioni pertinenti cui soddisfa l’ascensore (in particolare le “norme armonizzate” eventualmente utilizzate).

Contestualmente alla produzione della dichiarazione CE di conformità, l’installatore provvede alla marcatura CE da apporre all’interno della cabina in modo chiaro e visibile, accompagnata dal numero di identificazione dell’organismo notificato che è intervenuto secondo le modalità previste dalla procedura di validazione della conformità.

Dopo tali adempimenti, per poter mettere in esercizio l’impianto, l’art. 12 del DPR 162/99 obbliga il proprietario a predisporre un’apposita comunicazione da inviare al Comune competente per territorio. La comunicazione deve farsi entro 10 giorni dalla data di emissione della dichiarazione di conformità da parte dell’installatore e deve contenere:

a) l’indirizzo dello stabile ove è installato l’impianto;
b) la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate e il tipo di azionamento;
c) il nominativo o la ragione sociale dell’installatore dell’ascensore o del fabbricante del montacarichi o dell’apparecchio di sollevamento rispondente alla definizione di ascensore la cui velocità di spostamento non supera 0,15 m/s, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 27 gennaio 2010, n.17;
d) la copia della dichiarazione di conformità;
e) l’indicazione della ditta, abilitata ai sensi del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, cui il proprietario ha affidato la manutenzione dell’impianto;
f) l’indicazione del soggetto incaricato di effettuare le ispezioni periodiche sull’impianto, ai sensi dell'articolo 13, comma 1, che abbia accettato l’incarico.

L’ufficio competente del Comune assegna all’impianto, entro 30 giorni, un numero di matricola e lo comunica al proprietario o al suo legale rappresentante dandone contestualmente notizia al soggetto competente per l’effettuazione delle verifiche periodiche.

Il numero di matricola deve essere apposto in cabina all’interno di una targa identificatrice dell’impianto.

Il proprietario dell’impianto dovrà poi comunicare al Comune le eventuali modifiche che dovessero occorrere durante la vita dell’impianto (cambio della ditta di manutenzione, cambio del soggetto incaricato della verifica periodica, modifiche costruttive dell’impianto).

Anacam ha predisposto un modello di comunicazione al Comune relativa alla messa in esercizio dell’impianto, conforme all’art. 12 del DPR 162/99 e che tiene conto delle modifiche introdotte dal DPR 214/10. Prima di utilizzare tale modello accertarsi che il Comune competente per territorio non pretenda che sia utilizzato esclusivamente il modello eventualmente elaborato dagli stessi uffici comunali.

 

La norma di riferimento è l’articolo 15 del DPR 162/99 che stabilisce l’obbligo per il proprietario di un ascensore di affidare la manutenzione dell’impianto di ascensore “a persona munita di certificato di abilitazione o a ditta specializzata”. E’ quindi vietato mantenere in esercizio un ascensore se non se ne è affidata la manutenzione ad uno dei soggetti abilitati individuati dalla legge.

Per una manutenzione dell’ascensore a norma del DPR 162/99, il manutentore deve eseguire due distinte tipologie di attività sull’impianto:

1) visite di manutenzione preventiva, finalizzate alla verifica del regolare funzionamento dei principali componenti dell’impianto, in particolare delle porte dei piani e delle serrature, dello stato di conservazione delle funi, nonché per eseguire le operazioni normali di pulizia e di lubrificazione delle parti;

2) visite finalizzate alla verifica dell’integrità e dell’efficienza di tutti i dispositivi e dei componenti da cui dipende la sicurezza dell’ascensore (paracadute, funi, sistema di allarme etc.).

Mentre per la seconda tipologia di attività il legislatore ha fissato una frequenza minima (“almeno una volta ogni sei mesi”, da cui la definizione di visita “semestrale”), da rispettare quindi in modo tassativo, per le visite di manutenzione preventiva non viene indicata una frequenza precisa poiché questa dipende dalle “esigenze dell’impianto”.

In concreto, il giusto numero di visite dipende dalle caratteristiche tecniche dell’impianto, dal suo stato di conservazione, dalle condizioni e dall’intensità di utilizzo. In generale, considerando le caratteristiche medie del parco impianti funzionanti in Italia, si effettuano in media dalle 8 alle 12 visite annuali (includendo anche le due visite semestrali).

E’ importante che il manutentore, una volta presa in carico la manutenzione di un impianto, svolga un’accurata ispezione iniziale dello stesso per valutarne lo stato di conservazione e le caratteristiche tecniche e, una volta verificate le condizioni di utilizzo, metta a punto un programma di manutenzione nel quale indicherà, tra l’altro, il numero annuo di visite di manutenzione preventiva necessarie per una corretta conservazione dell’ascensore, anche tenendo presenti le eventuali indicazioni riportate nel manuale di uso e manutenzione dell’impianto.

 

Oltre a svolgere le attività di manutenzione preventiva, il manutentore è anche tenuto a promuovere tempestivamente la riparazione e la sostituzione delle parti rotte o logorate (art. 15 c. 5, DPR 162/99).

Solamente un manutentore abilitato può eseguire le riparazioni su un ascensore; in nessun caso il proprietario può tentare di ripararlo da solo, ad esempio facendo intervenire il custode oppure chiamando professionisti di altro genere (elettricisti, fabbri). Questo non solo perché è la legge che richiede l’intervento di un operatore abilitato, ma per una sostanziale esigenza di sicurezza che verrebbe messa a repentaglio dall’intervento sull’impianto di persone non qualificate.

Normalmente è sempre l’impresa cui è affidata contrattualmente la manutenzione quella che si occupa di eseguire anche gli interventi di riparazione. Non è però escluso, e di fatto a volte avviene, che il proprietario – in particolare in caso di interventi di manutenzione straordinaria di una certa rilevanza – possa decidere di affidare i lavori ad una ditta abilitata diversa dal manutentore dell’impianto. In tali casi, però, viste le rilevanti responsabilità proprie della ditta cui è affidata la manutenzione, è la stessa legge che impone a quest’ultimo, rispetto ai lavori eseguiti da terzi, di “verificarne l’avvenuta, corretta, esecuzione”. Con la conseguenza che, qualora venga accertato che i lavori non siano stati eseguiti correttamente, il manutentore possa risolvere il contratto di manutenzione per fatto o colpa del proprietario/committente.

 

 

 

L’affidamento della manutenzione di un ascensore ad un’impresa abilitata viene normalmente formalizzato in un contratto scritto.

Molte volte è stato richiesto ad Anacam di elaborare un modello unico di contratto di manutenzione, al quale fare riferimento in occasione dell’avvio di un nuovo rapporto o per la modifica di un rapporto esistente. Riteniamo che sia illusorio pensare di poter stabilire un modello unico di contratto universalmente valido, perché molteplici e differenziate sono le caratteristiche tecniche degli impianti e le loro condizioni di utilizzo, come pure assai variabili sono le esigenze dei diversi clienti e le condizioni contrattuali che si determinano sul libero mercato.

Come Associazione, a garanzia delle esigenze e delle aspettative degli utenti degli ascensori, per quanto riguarda il contenuto delle prestazioni oggetto del contratto di manutenzione, abbiamo messo a punto un Codice Etico e una Carta dei Servizi che tutte le Aziende associate sono tenute a rispettare.

In questa sezione del sito, pertanto, ci limitiamo ad analizzare alcuni aspetti rilevanti relativi ai contratti di manutenzione.

 

Come in tutti i contratti di durata, come ad esempio i contratti di locazione di immobili, anche nei contratti di manutenzione degli ascensori viene solitamente inserita una clausola che prevede la revisione annuale del canone, per adeguarlo alla variazione dei costi connessi con il servizio di manutenzione degli ascensori. Il meccanismo di adeguamento deve essere indicato nel contratto e deve essere facilmente verificabile da entrambi i contraenti.
Per l’adeguamento del canone di manutenzione degli ascensori ANACAM da alcuni anni ha elaborato un apposito indice, composto da tre diversi indici ufficiali ISTAT il cui peso viene ponderato in funzione della rispettiva incidenza sulle attività tipicamente svolte dalle imprese di manutenzione ascensori. Tali indici, consultabili da tutti sul sito internet dell’ISTAT, riflettono l’andamento delle retribuzioni contrattuali nel comparto metalmeccanico-impiantistico, delle spese di esercizio dei mezzi di trasporto e dei prezzi dei servizi assicurativi (tra parentesi il codice conistat):

- Indice delle retribuzioni contrattuali per dipendente per contratto (operai e impiegati): impiantistica (coi4g.Z0820)

- Indice dei prezzi al consumo per l’intera collettività: spese di esercizio dei mezzi di trasporto (apcic.0702)

- Indice dei prezzi al consumo per l’intera collettività: servizi assicurativi (apcic.1205).

Nell’indice ponderato Anacam il primo indice Istat, quello relativo alle retribuzioni contrattuali dei dipendenti del settore, pesa per l’80% del totale, mentre gli altri due, quello relativo alle spese di esercizio dei mezzi di trasporto e quello relativo ai servizi assicurativi pesano per un 10% ciascuno.

La serie storica dell’indice ponderato Anacam a partire dal 2007:

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MANUTENZIONE